今回は、中央線快速だと新宿駅から2駅の「荻窪駅」と、常磐線快速で上野駅から4駅の「北千住駅」を比較したいと思います。新宿駅までのアクセスに優れ、人気のある住宅地である「荻窪駅」と、東京東部のターミナル駅であり、商業地として繁華性の高い「北千住駅」、この２つの街を災害に対する安全面から比較してみます。
地形
| ●標高 ⇒ 駅敷地の標高(国土地理院地図) ●地形 ⇒ 国土地理院地図の土地条件図 ●台地比率 ⇒ 台地比率の画像は、駅から半径1kmの円を切り取ったものです。国土地理院地図の土地条件図では、台地がオレンジ色で表示されるので、その部分の比率を出せば「台地比率」となります。「北千住駅」は、周囲に台地がありません。 ※詳しくは、「駅の周囲１kmの高台比率ランキング(東京メトロ丸ノ内線)」をご覧ください。 |
まずは、2つの街がある場所の地形から見ていくことにしましょう。注目すべきは「台地比率」です。
何故「台地」の有無(比率)を比較するのかというと、関東大震災でも、台地の上と低地とでは震度が”１”ほども違ったと言われるからです。震度が”１”違うということは、低地が震度６のときに、台地は震度５で済む可能性があるということです。
当たり前の話ですが、建物は地震で揺れるから損壊します。揺れが小さければ、損壊リスクを減らせます。
また、「台地」は浸水被害も少ないです。水は低いところに流れますから、「低地」の方が浸水リスクが高いのは自然のことです。
大地震への対処としても、大水害への対処としても、まずは、「台地」を目指すというのは間違っていません。
この点から比較すると、荻窪駅周辺の7割のエリアには台地が広がっているのに対し、北千住駅周辺には台地はないので、荻窪駅に軍配が上がります。
地盤ハザードエリア
次に、駅の敷地が「地盤ハザードエリア」に掛かっているか否かを判定します。
「地盤ハザードエリア」とは、以下の地盤や地形に対する警戒・注意エリアを指します。
| ●東京都建設局が公開している東京の液状化予測図 ⇒「液状化の可能性がある地域」や「液状化の可能性が高い地域」 ●国立研究開発法人産業技術総合研究所地質調査総合センターが提供している都市域の地質地盤図 ⇒「埋没谷」や「沖積層」の範囲 ●東京都が公開している土砂災害警戒区域等マップ ⇒「土砂災害特別警戒区域」「土砂災害警戒区域」「急傾斜地崩壊危険箇所」等 |
これを踏まえて、両駅を比較すると、荻窪駅の敷地は「地盤ハザードエリア」に該当しません。
対して、北千住駅の方は、駅の敷地だけでなく、駅周辺も広く「沖積層エリア」に該当しています。また、駅敷地は「液状化の可能性がある地域」に該当しませんが、駅の周辺には液状化リスクが指摘されるエリアが広がっています。
| 「沖積層」は、最も新しく、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、この堆積エリアに該当すると、地震時に揺れやすい傾向があります。 |
| 「液状化」が起きると、建物などの建造物が沈んだり傾いたりし、地中に埋めてあるライフライン(上下水道、ガス管等)が寸断されます。 |
総じて、北千住駅周辺は、地震が起きると揺れが大きくなる可能性が高い立地だと思われます。
表層地盤増幅率
ここでは駅の敷地がある場所の「表層地盤増幅率」を見てみます。
| 「表層地盤増幅率」とは、その場所の表層部分の地盤が地震の際に揺れやすいか否かを判定したものであり、数値が大きいほど表層地盤の揺れも大きくなると想定されています。 ※国立研究開発法人 防災科学技術研究所「J-SHIS Map」 |
荻窪駅の地盤増幅率「1.64」というのは、都区内の武蔵野台地エリアで標準的なレベルといえる数値です。J-SHIS Mapの数値と地震時の揺れが正確に比例する訳ではありませんが、地震時の揺れが大きくなる可能性は低い場所です。
対して、北千住駅の地盤増幅率「1.9～1.93」というのは、注意を必要とする大きな数値です。東京近辺で大地震が発生したら、震度7の揺れとなる可能性がある場所です。
揺れの大きさは、被害の大きさに比例します。地震の際に揺れが大きくなる可能性が高いということは、次のような事態に繋がります。
| 1．建物が倒壊する可能性が高くなる。倒壊まではしなくても損傷する可能性は高くなる。 2．損傷個所が多くなる可能性が高いということは、修繕費用も高くなる。 3．家具などが倒れてくる可能性も高くなるので、家族がケガをする可能性も高くなる。 |
当たり前ですが、やはり、地震の際に「揺れやすい場所」には住みたくないものです。大災害の後には医療も逼迫するので、小さなケガも致命傷になりかねません。
家族の命を守るには、揺れが小さく抑えられる場所に住むべきでしょう。
ボーリング調査
ここまでの情報に関して、駅周辺にあるボーリング調査を見てみることで検証します。
荻窪駅周辺にあるボーリング調査地点の柱状図を見てみると、浅い部分に柔らかい地層が残る場所はあるものの、支持層が比較的浅く、マンション用地として「比較的良好」な場所といえるでしょう。戸建て用地としては、表層が少し柔らかい場所もあるので、その点に注意は必要です。
対して、北千住駅周辺にあるボーリング調査地点の柱状図を見てみると、表層に問題がない場所が多いものの、10m前後から20m前後の深さにN値0や1の非常に柔らかい地層が続いており、「軟弱地盤」と言える状況です。また、地下水位が1.7m～2.5mと浅いので、液状化に注意が必要です。
能登半島地震でも、「軟弱地盤」エリアにあるビルが横倒しになっている映像が流れていました。地面に建物を支える力がないので、杭に掛かる力は相当なものとなるでしょう。ある程度の確率で存在する施工不良の杭は耐えられないのではないかと危惧します。
来たる大地震に備えて、という意味なら、100%荻窪駅周辺に住むべきです。
既に住んでいたり、商売などの理由で北千住駅周辺を離れられない場合は、家具の固定などを武蔵野台地エリアに住んでいる人よりも厳重に行うべきです。
地震に関する地域危険度測定調査
地震リスク比較の最後に、東京都都市整備局が公開している「地震に関する地域危険度測定調査」で2つの地域を比較します。
| 上表の数値は、駅から半径1kmの円を描いた際に掛かる町丁目のランクの平均値です。ランクは、5段階評価となっており、１が最も安全な地域ということを指します。 |
荻窪駅周辺は、全体的にリスクが小さい場所が多いです。ただ、圏内には細街路が広がり火災危険度の高いエリアもあります。大地震に備えるという観点からはお勧めできる立地ですが、細街路が広がるエリアに住むと、火事で家族の命と財産を失うリスクを負うことになります。荻窪駅周辺ならどこでも大丈夫、という訳ではないということに気を付けてください。
北千住駅周辺は、全体的にリスクの高いエリアです。「建物倒壊危険度」も非常に高いですし、「火災危険度」も高いです。災害時に被害に遭う可能性の高い地域といえます。
この「地震に関する地域危険度測定調査」からも、「住まい」として選ぶべきなのは荻窪駅周辺だといえます。
浸水可能性
過去の災害でも、地震の次に被害を出している「水害」に関して、両駅周辺を比較してみます。
荻窪駅は、地形図で見ると台地の上にありますが、南西方には善福寺川が流れています。上述の通り、荻窪駅周辺の台地比率は7割に達しますが、周辺には善福寺川の流域や昔の川が流れていた谷底低地もありますので、「住まい」を選ぶ際には台地を選びましょう。
対して、北千住駅は、ピンポイントで浸水リスクのある場所があるという訳ではなく、駅周辺の過半のエリアにリスクがあります。駅の西側には、地形でいうと「自然堤防」があり、標高が1mを超えるところもありますが、駅の東側には標高がマイナスのエリアも多く、浸水リスクを強く感じます。
昨今、想定外やら想定を超えたなどという言葉を毎年のようにニュースで聞くようになりましたが、そのような想定を超えたスーパー台風などが、東京や荒川の上流を直撃した場合、ハザードマップの数値を超える浸水被害もあり得ます。
ハザードマップというのは、ある一定の想定の下に作成されたものです。地形や標高などを吟味し、役所が想定している2倍の雨量でも問題のないような立地を選びましょう。
駅利用客数・人口・世帯数
最後に、不動産の資産性に軽く触れます。
不動産の価値に最も影響を与えるのは、人口や集客数です。要は、人が集まる街の不動産の価値は上がります。
その観点から、「荻窪駅」と「北千住駅」を比較しますと、「住宅地」の荻窪、商業地として繁華性の高い北千住、という構図がハッキリします。
人口や世帯数は荻窪駅周辺の方が多いです。この人口や世帯数は、駅から半径1kmの円を描いた際に掛かる町丁目の合計です。
ただ、駅の利用客数は圧倒的に北千住駅の方が多いです。北千住駅は、この表以外にも「東武線」や「つくばエクスプレス」も接続しており、都内(国内)でも有数のターミナル駅です。利便性では、北千住駅に軍配が上がります。
本サイトでは、「住まい」の購入を検討する方をターゲットとしているので、焦点をファミリー層の人口・世帯数に当ててみます。
ファミリー層に焦点を当てた数字でも、荻窪駅周辺の方が多くなっています。
「家」というのは、家族が最も長い時間を過ごす場所です。
そこで求められる機能の第一は、『安全性』であるべきです。
大地震が来ても倒壊することなく家族の命を守り、千年に一度のスーパー台風が来ても浸水しない。
それこそが、利便性などよりも優先されるべき条件だと思います。
この観点からは、ファミリー層が荻窪駅周辺に多いのは正しい状態だと言えます。
そして、「資産性」も安全な立地にある物件の方が長期的には高くなります。
地震で倒壊したり、スーパー台風で浸水したりした物件は「資産性」どころの話ではなくなるので。
災害に遭わない可能性を追求することは、「資産性」を維持・向上することにも繋がるのです。
《参照》
▼2022年度JR東日本乗車人員、2022年度東京メトロ乗降人員
▼人口・世帯数 ⇒ 令和２年国勢調査
土地相場
| ●地価公示価格 ⇒ 駅から半径1kmの円を描いた際に掛かる町丁目内にある2023年地価公示価格の平均値 ●路線価 ⇒ 駅周辺で最高値の2023年相続税路線価 ※建物は、構造・グレード・築年等が同等なら同じくらいの価格になる筈なので、相場のエリア比較としては土地価格の比較が妥当と考えます。 |
「資産性」に関わることでもう一つ。両エリアの土地価格を比較します。
北千住駅周辺の地価公示平均価格について、一つお断りしますと、駅から半径1kmの円を描いた際にほんの少し掛かる「小菅1丁目」にある地価公示地の価格を除いています。小菅1丁目は荒川を挟んでおり、マーケットが異なると判断したのですが、念のために、小菅1丁目の地価公示地[葛飾-31]を加えると、北千住駅周辺の平均価格は、862,000円となります。
公示価格の比較では、荻窪駅周辺の方が高いです。住宅地として人気があることが反映された結果ですが、この差は東京の近くで大地震が発生した後は、更に開くでしょう。関東大震災の際も、被害の大きかった東部から西部への人口の大移動がありました。
大災害に強いかどうかという部分が、将来の資産性を左右することになるでしょう。
「家」を検討する際、様々な条件が気になりますが、どんな条件も「安全」には代えられません。
逆に、一生に一度くらいしか購入しない高い買い物である「家」を、地震の際に大きく揺れる可能性があるエリアで購入するというのは、ギャンブルが過ぎると思います。
住む場合に優先すること
くどいですが、東京都区部に住むなら「武蔵野台地エリア」を選びましょう。
大地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性があり、水害被害に遭う可能性もぐっと低くなります。
大地震からも、大水害からも、家族の命と財産を守るなら、「武蔵野台地エリア」に住むべきです。
元千葉大学理学部地球科学科教授 水谷武司先生は、ご自身のホームページで、
「ゼロメートル低地の利用を抑え台地に市街を拡げていたとした場合、東京区部の自然災害リスクは5分の1程度になると算定される。」
と書かれています。
これは、行政の立場からの全体的なリスク試算ですが、個人においても、同様だと思います。住む場所を武蔵野台地エリアにするだけで、自然災害で「命を失う・ケガをする・家を失う」等のリスクは数分の1程度になると思われます。
Live West!
東京では、「西」に住みましょう！
そして、「武蔵野台地エリア」の中にも、良い場所とあまり良くない場所があるので、更に選別するべきでしょう。
※そこから先の話は、本サイトの他記事や〔防災マンション東京〕をご覧ください。
———————————
最後に念のために付け加えますが、北千住などの東京東部の低地帯に住む人を貶めたい訳ではありません。
私が憤りを感じているのは、そこに住むリスクも伝えずに、危険箇所を勧める業者に対してです。
少し前にも、「浸水危険地域への居住が309万世帯も増えた」とする山梨大学の秦康範准教授の調査結果が話題になりました。
これから新しく家族と暮らそうとする方たちに、災害リスクをキチンと伝えたいのです。既に住んでいらっしゃる方には耳障りな情報になると思いますが、未来の被害者を減らす取組みだとご容赦頂ければ幸いです。
