不動産の基礎知識

「駅から近く雨が急に降ってもほとんど濡れないでエントランスに着く。」
「おしゃれなタイル張りの外観で、共用施設も充実している。」
「リフォームが済んでいて、室内は新築同様。」
等々、このような条件を満たすマンションのことでしょうか？

「駅近」は確かに重要な要件ですが、駅近ならいいのかというとそれだけでは何ともいえないですよね。お店やオフィスなら駅近の方がいい！と言い切れますが、住居となると治安や夜間の静けさも重要です。他の条件も「資産性」とは関係ありません。「好き嫌い」で判断するものです。

不動産鑑定士である私のところにも「資産性の高いマンションを検討しています。」とおっしゃりながら、“幹線道路沿い”の“谷地”という立地のマンションを候補に入れていたりする方が相談にみえたりします。「資産性」を気にするのであれば、「高台以外の立地は選ばない」くらいの決意が必要です。

「資産性」を減ずる可能性を生じさせる大きな要因として、

の２つがあります。不動産マーケットが下落すれば、自身の所有する物件の価値も下落することは容易にご理解いただけると思います。(なので買い替え以外の方が、マーケットの天井で購入すると資産性が毀損される可能性が高くなります。)

そして、マンション選びの際にあまり検討されていない「建物が損壊する可能性」も欠かすことのできない要因です。詳しくは、次章以降をお読みいただきたいのですが、マンションは“共有物”であり、建て替えや大規模な修繕が難しい建物です。地震などの際に損傷・倒壊する可能性の低いものを選ぶ必要があります。

では、どのようなマンションが損傷・倒壊する可能性が低いのか？
端的にいえば、地盤がいい高台に建つ、築年の浅い建物です。

次章以降では、不動産鑑定士として、一般消費者が不動産の購入を考えた場合に、知っておいた方がいいと思える“正解”をご紹介したいと思います。
※ 当サイトでは東京23区内に立地するマンションをメインターゲットとして記事を書いています。予めご了承いただければ幸いです。

不動産を選ぶ際、色々な条件が絡み合いますが、その条件の中にも「絶対にこっちを選ぶべき！」という正解がある場合と、好みによって選べばいいんじゃないですか、という場合があります。

正解がある場合

●地盤
地盤のいい場所と悪い場所を比較するなら、当たり前ですが「地盤の良い場所」を選ぶべき。
●高台
高台と低地(谷地)を比較するなら、ゲリラ豪雨の発生等の際も安心な「高台」を選ぶべき。
●建物が旧耐震
近いうちに大きな地震が発生するのではと言われているので、「旧耐震(1981年以前に建てられたもの)」の建物はダメ。

好みによって選ぶ条件

●建物のデザイン、階層、開口部の方位
階層(何階に住むか)は高い方が良いとか低い方が楽とか、南向きが良いとかに関しては、デザイン同様、好みで決める問題なので、正解はないです。ただ、小さい子供のいるファミリー世帯ですと、南向きの方がお勧めですし、女性や子供がいる世帯では、防犯面から3階以上(できれば4階以上)かつモニター付きインターホンのある物件がいいと思います。
「建物のデザイン」も好みで決める問題ですが、あまり凝ったデザインの建物は、修繕費が高くなる傾向があるので、注意が必要です。
●戸建てかマンションか
一生そこに住み、子供にも譲るくらいのつもりなら「戸建て」がいいでしょう。但し、狭小地に建つ木造3階建の一戸建ては「耐震等級3」を満たしていない限り選ぶべきではないと思います。
現状、建替えが困難な「マンション」は永住には向きません。但し、「マンション」の方が、狭小木造3階建の戸建てと比較すれば耐震性も安心ですし、防犯性、生活上の快適性も高いと思います。

予算面から「不動産の正解」＝「ベストな選択」とならない条件

●古い建物と新しい建物
一般的に建物が古いほど価格は安くなります。建物の残存耐用年数が少なくなるので、当たり前なのですが。価格を考えずに「不動産の属性」からいえば、新しい建物の方が良いに決まっています。特に、東日本大震災の後に竣工した建物は、大きなダメージを受けたことのない非常に安心できる建物です。
ただ、これは予算との兼ね合いになるので、属性から見た「不動産の正解」を押し付けることはできません。と言いつつも、築30年を超えたマンションは、「建替え」が視野に入ってくるので、注意が必要です。
●土地の方位、形状
都心部で「土地」を購入して上物を建てる、という方は少ないと思いますが、土地の方位・形状に関しても不動産の属性から見た「正解」はあります。
方位は南向き、形状は長方形がいいです。しかし、都心部の土地はべらぼうに高いので、高台で地盤のいいところなら、北向きでも旗竿地でも候補に入れていいと思います。
設計次第で、面白い建物が建てられるかもしれません。

一番上の条件のように、不動産にも「正解」と言えるものがあります。
価格等に惑わされずに、絶対に選んだ方がいい条件です。
昨今、マンションの「資産性」というキーワードをよく聞きますが、建物が倒壊したり、水没したりしたら、「資産性」は大幅に下落しますからね。
駅近等の利便性だけにとらわれず、家は住むところ、命や財産を守るところ、ということを念頭に選んでいただきたいと思っています。

以下、少し詳細に見てみましょう。

第１章　住まい基本(安心安全)編

第２章　資産性編

第３章　マンションか戸建の選択編

第４章　不動産を買うタイミングに損得はあるか？編

第１章　収益シミュレーション編

第２章　サブリース編

第３部　不動産の売却

第４部　物件リスクを自分で調べる方法

番外編