1．住まい基本(安心安全)編
(2) 安心安全(大水害想定編)
前回４つ挙げました“安心安全”のうち、今回は「水害」に焦点を当てたいと思います。
近年、日本のどこかで、毎年のように“想定外”の水害に見舞われています。その中で一番驚いたのが2018年の『西日本豪雨』です。台風でもないのに、あれほどの被害が出てしまうとは、、、と絶句しました。2019年の台風15号、19号の被害も考えが及ばないものでした。
もうこのような“想定外”の水害は、いつどこで起きてもおかしくないと認識しないといけないのだと思います。
では、不動産の専門家としての立場から『大水害でも浸水しない可能性の高い住居』というものを考えてみたいと思います。
水害の場合の要素は、主に『土地』です。
建物も上の方の階に住めば、例え浸水が想定を超える7～8mあったとしても自分の部屋に影響はないのでは？と言う方がいるのですが、確かに、その大雨の際に部屋にいる場合はその通りです。しかし、浸水が起きている間に建物の出入りができないということのみならず、機械室が一階や地下にあれば使えなくなり、生活に影響が出ますし、浸水した部分は水が引いた後カビが発生することが多いので、修繕費用もかさみます。
結局、水害を想定した場合、浸水しない『土地』を選ぶことが何よりも重要です。
(a) 地形的な面
土地のある場所の地形に注目します。
[高台] 坂の上の高台。坂を上ってすぐの場所ではなく、高台の平坦地が良い。
[低地・谷地・窪地(以下、低地等)] 台地のへりの下部分や、台地上にあっても昔川が流れていたり水たまりがあった土地。坂の下にある土地で、水が出ることが多い。
[崖地] 擁壁(盛土)で整地した土地や、その擁壁を後背地に抱える土地。
以上の地形では、[高台] が良いです。[高台] しかないです。
[低地等] では、浸水可能性があり、想定外の大雨の場合、建物の前の道路が川のようになるところもあると思います。
[崖地] は、浸水可能性というよりも、万が一、擁壁が崩壊した場合の被害が非常に大きくなるので避けた方がいいと思います。東京では、まず起こらないと思っています、私も。
ですが、“想定外の災害”が毎年起きている昨今、万が一でも起きうるリスクは避けるのが無難だと思っています。
(b) 洪水ハザードマップ
兵庫県の南芦屋で、ハザードマップでは「浸水可能性がない」とされていたのに、高潮で浸水したことが問題になっていましたが、それでも『洪水ハザードマップ』は有用です。
浸水可能性のある場所を調べるために、非常に“参考”となります。浸水可能性のある個所を地図に落とし込んでくれているのがありがたいです。たまに「ん？」と思う個所はありますが、概ね、浸水のリスクを正しく表示していると思います。
新宿区では、神田川流域の浸水リスクは大きいです、と話をしているのですが、それはこの『洪水ハザードマップ(新宿区)』でも裏付けられます。
不動産の安心安全を水害の面から考えると、何より『高台』の上にある物件を選ぶことが大切であると断言できます。
安心安全の観点から土地を水害リスクの低さから選ぶなら・・・正解は『高台』
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「不動産鑑定士」として相談を受けているうちに、物件購入を検討する多くの方が主客転倒(※)のアプローチをとっているのではないかなと疑問に思うことが多く、物件購入を検討する前に知っておいていただきたい不動産の基本についてお話ししたいと思っています。
(※)現在「マーケットに出ている物件」を前提に考えるのではなく、そもそもどんな不動産がリスクも少なく、資産性も保たれる可能性が高いのかを考えていただきたいと思っています。
