本サイト用語集

「あ」行

相みつ(あいみつ)

複数の業者から見積もりを取ること。“相見積もり”の略。 業者の多くは、見積もりを出す際、最初から一番安い価格では出さないので、必ず数社から見積もりを取る必要があります。 但し、その中からどのような業者を選ぶか、という点では「一番安い価格を出した業者」を自動的に選ぶことはお勧めしません。コミュニケーションを取った上で、“信頼できる業者”を選び出すことが最も重要です。その上で、価格に関しては他社のものと比較して交渉するのが上策だと思います。

インスペクション

住宅における「インスペクション」は、『建物状況調査』や『建物検査』『住宅診断』等とも言われます。中古住宅を購入する際、その建物の状況を素人が判断するのは非常に困難なので、建築士等の資格を持つ専門家に、構造耐力上及び雨漏り等の大きな問題が生じていないか診断してもらうことを目指す制度です。 構造耐力上や雨漏り等の躯体に係る調査がメインなので、特に築浅の中古マンション取引の場合に必要となることはあまりない反面、中古木造戸建ての取引の場合には、必ず実施しましょう。 また「建物に関する契約不適合責任は負いません。」と記載された“個人”が売主の契約書にサインをしてしまうと、以後建物に何か問題を見付けても原則として売主に責任を追及できません。売主がその条文を削除することを拒む場合には、買主側の費用でインスペクションを実施し、問題が見付かった場合には契約解除(もしくは代金減額)する旨の特約を入れるよう交渉することを提案します。

内水氾濫(ないすいはんらん)

大雨の際に下水管の容量を超えて雨水が流れ込み溢れることで発生する氾濫。一般的に都市の排水能力は、1時間当たり降雨量50㎜相当とされているので、ゲリラ豪雨や大型台風による内水氾濫の可能性は、近年高まっているといっていいと思います。

「か」行

還元利回り(かんげんりまわり)

資産の収益から資産価格を算出する際に用いる利率。 基本式・・・ P＝価格、ａ＝単年度の収益、Ｒ＝還元利回り 還元利回りは、Cap Rate (キャップレート) と呼ばれることもあり、略としてCRと表記されることもあります。 投資用不動産の利回りには、以下の3つがあり、１＞２＞３の順番で利回りが低くなります。特に１と２の差が大きくなることがあり注意が必要です。 1．粗利回り(グロス利回り、表面利回り) 不動産価格に対する年間“総収入”の割合。つまり、管理費や(経常的な)修繕費、税金、保険等のランニングコストを考慮しない利回りであり、大まかな収益性を判断するには便利ですが、物件を絞り込んで、購入の検討に入る段階では、必ずランニングコストを反映した利回りを出す必要があります。 2．NOI利回り(実質利回り) 不動産を保有することにより発生する費用(ランニングコスト)を考慮した利回り。空室率を織り込んだ年間“総収入”からランニングコストを控除することで求めらる『運営純収益』の不動産価格に対する割合です。不動産投資の現場で、『期待利回り』や『還元利回り(CR)』という場合、このNOI(Net Operating Income)利回りを指すことが多いです。 3．NCF利回り NOIに一時金(敷金・保証金等)の運用益を加え、資本的支出(大規模修繕等を見込んだ積み立て費用)を控除することでNCF(Net Cash Flow)を求めた上で、不動産価格を求める際に使用する利回りです。不動産鑑定評価の“還元利回り”には、このNCF利回りが使われます。

関東ローム層(かんとうろーむそう)

武蔵野台地を構成する火山灰が堆積した粘性土のことです。自然な堆積によって結合したローム層は、強くしっかりした地盤を構成すると言われていますが、東京都区内の台地上では、さほど強固な地盤ではないと判断される場所が多くなっています。 ※ J-SHIS MAP の「表層地盤」を見ると、都区内は台地上でも揺れの大きさが上から3番目に当たる場所が多いことが分かります。

基準容積率(きじゅんようせきりつ)

対象不動産が存する地域に指定される「指定容積率」と、前面道路幅員等を反映して定まる容積率の最高限度の２つを比較し、低い方の容積率が「基準容積率」となります。要は、対象地に実際に建物を建てる際に適用される容積率です。対象不動産が存する地域に指定される「指定容積率」に対して、敷地ごとに数値が変わる場合があります。 「指定容積率」が高い地域で、前面道路幅員が12ｍ未満の場合には要注意です。

「さ」行

裁定狙い(さいていねらい)

裁定取引を狙うこと。裁定取引(アービトラージ)とは、同一の価値を持つと見做される投資対象の価格差を利用して利益を獲得しようとする取引のことです。都心部の不動産がグローバルマーケットの裁定取引に組み込まれているということは、東京都心部の不動産が世界的に見てかなり割安になったと判断される水準まで下がると、ファンド等の資金が流入することになるということです。

修繕積立金(しゅうぜんつみたてきん)

分譲マンションの管理組合が、十数年おきに必要となる大規模修繕工事に備えて積み立てている費用。大規模修繕工事を怠ると、建物の劣化が進む可能性があり、劣化が進めば資産価値も毀損するため、建物を共有している区分所有者は修繕積立金を分担する必要があります。

筋交い(すじかい)

建物の耐震性を高めるため柱と柱の間に斜め方向に入れる部材。鉄骨造等では「ブレース」とも呼ばれます。

成約価格(せいやくかかく)

実際の売買の際に、売主・買主の双方が妥結した金額。現在は、成約価格を公開しているサイトはありません。成約価格にも注意点がない訳ではありません。プロとプロが取引した場合の、その取引価格には当該不動産の情報のほとんどが反映されているといえるでしょうけれど、一般消費者の売買に関しては、相場のレンジから外れる取引もあることに留意する必要があります。

「た」行

賃貸履歴(ちんたいりれき)

当サイトでは、過去にポータルサイト等に掲載された対象不動産に係る募集事例の履歴を「賃貸履歴」としています。総戸数の少ない小規模物件では、賃貸履歴がないものも少なくありません。

デベロッパー系列の管理会社

デベロッパー(分譲会社)の系列である管理会社のこと。通常、新規分譲の際には、デベロッパー系列の管理会社があらかじめ指定されています。デベロッパー系列の管理会社は、建築時の建物情報を共有しやすいなど、高品質な管理が期待できる反面、費用は高くなる傾向があります。

「な」行

「は」行

旗竿地(はたざおち)

下図のように、Ｌ字状の形をした敷地のこと。「敷地延長(しきちえんちょう)[略して敷延]」や「路地状敷地(ろじじょうしきち)」と呼ばれることもあります。 路地状部分の幅が2ｍ以上ないと、建物を建築できませんので要注意です。(既に建物がある場合には、再建築不可となります。)

ボーリング調査

地盤に細い穴を掘っていくことで地盤の状況や地層境界の深度などを調べる地盤調査方法。2000年以降に建てられた住宅であれば、戸建てでも地盤調査を行っている場合が多い筈です。マンション等の大きな建物の場合、敷地内の数ヶ所でボーリング調査をしています。

「ま」行

「や」行

「ら」行

レントロール

当該物件の『賃貸借契約状況一覧』です。通常、部屋ごとに用途・面積・賃料・敷金等・契約日・契約期間等の契約条件が記されています。オーナーチェンジで収益不動産を購入する際には、必ず提出をお願いしたい資料です。 不動産業者が売主の中古収益物件を購入する際には、特に注意が必要となります。複数テナントの入居日が同時期になっていた場合、「満室」と謳うために業者が入居者を偽装していることも疑わなくてはなりません。 「家賃明細表」とも呼ばれることがあるようですが、「レントロール」の方がよく使います。

「わ」行

ワイドスパン

マンションなどの集合住宅において、バルコニー側の間口が広いタイプの間取りのこと。日当たりのいい部屋が多くなり、バルコニーも広くなるなどのメリットがあります。