メールでの簡易物件評価
このサービスは、ポータルサイト(SUUMO、at home、HOMES)等でお客様ご自身が見付けた物件は購入の検討に値する物件か否かをメールでお答えします。
※業者ネットワークに掲載のない物件は、「おとり広告」である可能性もあり、お答えできない場合があります。
今までの物件探しは、エリアや予算などの条件を不動産屋に伝え、不動産屋から「これなんていかがでしょうか？」という物件提案を受ける形式でした。
しかし、インターネットの時代になり、物件情報は溢れています。なので、まずは、ご自身でポータルサイト等で物件を選んで頂きたいと思います。そして、当該物件をメールにて当方に送ってください。
不動産の評価を専門としている不動産鑑定士として、購入の対象として検討に値するか否かをお答えいたします。
※サービス対象エリアですが、現在「東京23区」に限定しております。申し訳ございません。
※賃貸は、業務量の都合で紹介制とさせていただいております。申し訳ありません。
■メールで検討している物件を当方に送る。
次の項目を明記してください。
1．物件名 (例：曙橋ハイム鍋倉)
2．部屋番号もしくは階層 (例：501号室もしくは５階)
3．当該物件のURLもしくは、掲載されているポータルサイト名
4．お名前
5．お電話番号(返信メールが戻ってきてしまう場合等以外は使用しません。)
たまに物件名の掲載のない物件情報がありますが、原則としてそのような物件は弊社では扱っておりません。物件名を掲載せずに、条件だけ見栄えのする情報を掲載する業者は、とにもかくにも一度連絡させようという意図が見え、信頼できる業者さんだとはあまり思えないからです。
また、業者ネットワークに掲載のない物件は、「おとり広告」である可能性もあり、お答えできない場合があります。
■『メールでの簡易物件評価』の評価項目
送ってくださった物件に対しまして、以下の項目での簡単な評価をメールにてお送りいたします。
賃貸の場合は、主に資産性に関連する【６】～【９】を割愛しております。
※以下の項目の下に書かれているコメントは一例です。情報がない場合は、コメントをしないことがあります。
【１特徴】
〇〇裏の街区に位置し、３駅が利用可能であり、交通利便性は非常に高い物件です。
【２前面道路】
南側と西側ともに、幅員６ｍ程の区道です。道路付けに問題はないです。
但し、西側道路は、抜け道として使う車の通行が見られ、通行に少し注意が必要です。
【３買物利便性】
スーパーは、〇〇駅のすぐ近くに「△△△」があります。また、ドラッグストアや100円ショップも徒歩圏にあり、買物利便性は高い場所です。
【４地盤等】
坂を上り切ったところに位置します。敷地の標高は、おおよそですが、東側15ｍ～西側17ｍです。
地盤の状態としては、この敷地のボーリング調査の結果は公表されていないですが、西方にある「〇〇小学校」の敷地付近３箇所での調査地点の結果は、１箇所は深度７ｍ超までＮ値が〇。他の２箇所は、表土(深度１ｍ程)より下は、Ｎ値〇以上あるようです。
以上から、詳細は不明ですが、地盤は悪くない可能性が高いと思います。高台なので、水害の恐れはないでしょう。
ただ、東側隣地の古家は、将来開発され、マンションが建つ可能性があります。
【５住環境】
用途地域は「商業地域」で、ホテル等が周辺に点在しますが、マンション等も点在し、商業地域から住宅地域に移行しつつあるエリアだと思われます。
閑静な住宅街とは言い難く、住環境よりも利便性を重視する方向けの立地です。
【６分譲時のデベロッパー：〇〇〇〇〇〇】
当該建物の竣工前年に事業が行き詰まり、△△△△グループ傘下に入りました。この建物の竣工が翌年なので、建築・分譲中に経営危機に陥っていたと思われます。(施工会社はヤキモキしたでしょうが、完成したので、エンドユーザーにはあまり関係ないと思います。)
新築時分譲価格：〇〇〇万円
【７施工会社：〇〇〇建設】
マンション建設に実績のある会社であり、特に問題はないと思われます。
【８建物】
２重床、２重天井で、LL-40等級のフローリングを採用しているとのこと。生活音への配慮としては、優秀な建物です。(LL-45等級が普通レベル)
建物の形状が細長いのが気になります。細長い建物は、築15年～20年すると耐震補強が必要になるという話もあります。横長のどっしりした建物と比較すると、少しリスクが高いと思われます。
【９間取り】
間取りは、好みによるので評価は難しいですが、賃貸付けの経験からは、リビングに限らず部屋の形が三角形の物件は、一定の割合で敬遠する層がいます。
【10懸念材料】
・飲み屋等も近辺にあるので、購入前に一度、夜道を歩いてみることをお勧めします。
・買換えの物件なので、お客様(購入者)への引渡しが少し先になります。(すぐに入居できません。)
・長期修繕計画がない可能性があります。(築15年～20年で、修繕積立金が倍以上になったり、修繕一時金が徴収されたりする可能性があります。)→買付証明書を入れたら、すぐに長期修繕計画を取り寄せる必要があります。
【11総合評価】
〇交通利便性は非常に高く、立地的な資産価値を保つ条件は満たしています。
〇築10年ほどであり、10年後の出口(売却)戦略も立てやすい物件です。
〇地震や水害等の災害で被害に遭う可能性が比較的低い物件といえます。
●当該「売り値」は建物の形状や懸念材料で指摘しましたマイナス評価が反映されているとは言い難く、もう少し安くなるのを待つか、指値をして交渉する必要があるものと思料します。
以上
このような項目につきまして、簡単に数行ずつ評価コメントを入れております。
戸建の場合は、【６】～【７】を割愛することが多くなります。
※サービス対象エリアですが、現在「東京23区」に限定しております。申し訳ございません。
■『簡易物件評価』の料金
1．メールでの『簡易物件評価』は無料です。
※業者ネットワークに掲載がない等のこちらの理由により評価できなかった分はカウントしません。
2．但し、最大３件までとさせていただきます。
3．弊社の仲介を前提とせず、メールでの『簡易物件評価』のみをご依頼いただいた場合は、最大３件で1,100円(税込)を頂きます。
追加が何件になっても、ご紹介の結果として、弊社の仲介とならなかった場合は、費用は頂きません。
以上
⇒ より詳細な物件診断をお望みであれば → 【不動産分析サービス】
※運営会社のお問合せページからご依頼いただくことは可能です。よろしくお願いいたします。