サブリース編
(2) サブリースを活用できる条件
前回、「サブリース(一括借上げ)のリスク」について記しました。この仕組みは、前回書いた内容のリスクに気を付けた上でですが、うまく導入できれば、オーナーにとっても非常にありがたい仕組みです。ここでは、リスクの大きな仕組みである「サブリース(一括借上げ)」を活用できるシーンを２つご紹介します。
※前述した契約上のリスクを潰せるなら、この２つのシーンに限らないで、もっとお勧めできるのですが。
相続税対策
『相続税対策』は複雑である上に、私は税の専門家ではないので、さわりだけ触れます。
『相続税対策』の手法の一つに「収益不動産の活用」があることはご存知の方も多いことと思います。
詳しい仕組みについては、他に詳しく書いてあるホームページが沢山あるので、そちらをご覧いただくとしまして、簡単に流れを述べます。
相続税を算出する際、不動産は「評価額」で判断されます。不動産の評価額は、基本的にマーケットで実際に売買できる価格よりも低くなり、更に、賃貸物件として使用している不動産の評価額は、自用(自宅等)の不動産よりも低くなります。
このマンションやアパートなどの賃貸物件として利用されている不動産は「貸家建付地」という分類になります。これは、第三者(賃借人)が入居しているために、不動産の利用に制限があると判断されます。自用(自宅等)の不動産なら、自由に変更・処分ができますが、賃貸に貸している不動産だと賃借人に「イヤ」だとか言われると、なかなか変更・処分ができない、ということで“その分”評価額が低くなります。
では、“その分”はどのように評価されるかというと、
●土地 ⇒ 「借地権割合」
●建物 ⇒「借家権割合」
と割合が決められていて、その分減額される仕組みです。
そして、「貸家建付地(土地)」の相続税の評価額計算式は、
| 貸家建付地(土地)の評価額 ＝ 評価額 × （ 1 – 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合 ） |
「貸家建付地(建物)」の相続税の評価額計算式は、
| 貸家建付地(建物)の評価額 ＝ 固定資産税評価額 × （ 1 – 借家権割合 × 賃貸割合 ） |
となっています。
ここで注目して頂きたいのが、最後の項目である「賃貸割合」です。
賃貸割合
「賃貸割合」は、貸室のうち入居者がいる割合です。つまり、(１－空室率)です。
改めて、上述の式を見ていただきたいのですが、空率率が高くなり、この「賃貸割合」が低くなると、１から控除される割合が小さくなってしまうため、評価額をあまり下げることができなくなります。
この「賃貸割合」を100%にしてくれるのが、「サブリース(一括借上げ)」です。建物一棟を丸ごと借りてくれているので、「賃貸割合」は100%ということです。このように、空室率を下げるのが難しいと思われる物件は、相続税対策をメインに考えるのであれば、「サブリース(一括借上げ)」は有力な選択肢になるでしょう。
ただ、都心部の物件のように、サブリースに払う手数料の分、賃料を値下げすれば満室になることが確実視される場合や、サブリース手数料を吹っ掛けられた場合等、相続税対策をメインにしても「サブリース(一括借上げ)」が得と必ずしも言えない場合もあります。サブリースを使った場合と使わない場合のシミュレーションをするべきでしょう。
それに、相続税対策があからさまだと判断されると、収益不動産の減価評価を税務署に否認される場合もありますので、実際に対策を行う場合には、専門家に相談することをお勧めします。
遠隔地の賃貸物件経営
東京に住んでいながら、相続で例えば四国の町中のアパートを所有することになった場合等、遠隔地の賃貸物件経営をする場合も、「サブリース(一括借上げ)」は必要な仕組みだと思います。
頻繁に物件を見に行けないことから仕方のない面もありますが、「サブリース(一括借上げ)のリスク」でも触れたようにリスクは潰すような交渉が必要でしょう。
そして、自分は遠隔地であるものの、物件の近くに多少なりとも頼れる親戚などがいるのであれば、「委託管理」も視野に入れてもいいでしょう。
この辺りの判断も、「その物件からどれくらい儲けたいのか。」「とにかく管理の手間を省きたいのか。」などの目的を明確にした上で、シミュレーションをすることが大切です。そして、シミュレーションしても、不測の事態は大概起きるものなので、数字は保守的に入れる必要があります。
間違っても、サブリース業者が提出してきたシミュレーションを信じてはいけません。(^o^)
オフィスビルを所有するファンド等の金融のプロフェッショナル達も、ほとんどがサブリースで物件管理をしているように、サブリースの仕組み自体に罪はありません。仕組みを理解し、リスクを把握し、厳しく交渉して、オーナー側が“いいところ取り”ができるようなら、活用すべき仕組みです。
