第３部 不動産の売却
適正な売却額の査定編
(1) 適正な売却額の査定は自分でもできる！
前回、不動産マーケットの流れから、現在が“売却に適したタイミング”であることを述べました。では、いざ自宅を売却しようとした場合、一番気になるのは「いくらで売れるのか？」ですよね。
このサイト「不動産の教科書」では、ここまで不動産という高額なものを購入することを考えるのであれば、業者の言いなりではなく、自分でも情報を集めるとともに、不動産の正解についても勉強するべきだと述べてきました。これは、売却の際も同様です。売却額の査定についても、業者任せにするのではなく、自分で判断しなくてはなりません。
以下、無料で査定額を手に入れる方法と、それを検証するためにもインターネットに公開されている情報を使って自分で不動産の売却額を査定する方法を紹介するとともに、それぞれの方法の弱点についても触れます。
不動産仲介会社に査定を依頼する。
不動産仲介会社は、売却物件の媒介業者になることが一番儲けに繋がることなので、売却を考えている人がいると分かったら、何としてもその媒介契約を獲得したいと熱望します。売主側の業者になれると、その不動産の売却が実現すれば手数料を貰え、買主も自分たちで見付けることができれば、手数料を売主・買主の両方からもらうことができます。
この手数料収入を見込んで、不動産仲介会社は、不動産価格の査定を無料で行ってくれます。更に付け加えますと、何としても売主から媒介契約が欲しいため、“高い”価格を提示したい誘因に駆られます。売主は、できることなら高く売りたいと思っているので、「高く売れます！」というのが絶好のセールストークなのです。
この点を念頭に置いた上で、仲介業者に査定依頼をするべきです。この無料で査定してくれるからくりを分かった上で、(後述する)自分で査定する方法で検証をするならば、業者に査定を依頼することは悪いことではありません。むしろ、個別の不動産について参考となる相場を“簡単に”把握するために積極的に利用すべきです。
| 手前味噌になりますが、「不動産価格の査定」は我々不動産鑑定士の専門業務です。不動産鑑定士が査定した「不動産価格」は、公証力があります。不動産価格でトラブルとなり、税務署や裁判所に対抗するには、不動産鑑定士が作成した「不動産鑑定評価書」が必要です。つまり、不動産鑑定士が査定した不動産価格が一番信用できると国のお墨付きがあるのです。では、なぜ不動産価格の査定の際に不動産鑑定士に依頼しないかというと、査定料金が高いからです(申し訳ないです)。不動産鑑定士は、査定そのものが専門であり、商売の種なので、第三者的な視点で評価する代わりに、査定には報酬を発生させざるをえません。 ※あまり安い報酬で査定を引き受けますと同業者から刺されます。(^o^)←(結構ホントです)それで、査定額の信頼性は落ちるものの無料で価格を出してくれる(代わりに営業攻勢も覚悟して)不動産仲介会社に依頼することになるのです。 |
●無料で査定を出してくれる仲介会社ですが、大手の会社の方が信頼できるのでしょうか？
これは、次回書こうと思っていた内容でもあるのですが、結論からいうと、不動産仲介会社に関しては、大手だからと言って信頼できるということは残念ながらないです。逆に大手の方が先に触れた「両手仲介(売主・買主の両方から手数料を取る)」を狙い過ぎてて、売主に不利になっている点が見受けられることもあります。(大手の良さもあります。詳しくは次回。)
業者からの無料査定については、あくまで参考にするために行いましょう。無料である代わりに、営業攻勢をかけられることは覚悟した上で、ですが。
それでも、自分の不動産について、個別に査定をしてもらえるのは楽ちんです。この後触れますが、自分で相場を調べるのは中々大変ですから。
ポータルサイトで類似物件の価格を調べる。
業者に依頼すれば、自宅について個別の査定価格を出してくれますが、不動産は数千万円もする高い売り物なのですから、自分でもある程度は自宅の価値を把握しておきたいものです。
そもそも「不動産価格査定」の専門家である不動産鑑定士は、どのような情報を収集し、参考にして、対象不動産(評価対象の個別の不動産)の価格を査定しているのかといいますと、現在の経済状況や不動産市況も分析しますが、価格に直結する部分では類似物件の情報を沢山集めます。
※鑑定手法の一つである「比較方式」の場合です。鑑定業務では、他に「収益方式」「原価方式」も併用し価格の精度を高めます。
例えば、対象不動産が高台の平坦地にある築15年の低層マンションだったら、同じようなマンションの事例を沢山集めます。そして、比較をしながら、更に価格を比較しても問題ないと思える事例だけを選別します。最初は同じように見えても、グレードが比較できないレベルだったとか間取りがひどい等のマンションは弾いていきます。そして、価格牽連性の認められる、簡単にいえば、購入しようと思った場合に比較対象に挙がるであろうライバルマンションの事例についてみていきます。
マンションでしたら、土地や戸建てと同じように駅徒歩距離なども大切ですが、階層(何階の部屋か)や位置(南向きか、角部屋か)等も大きく価格に影響します。様々な価格形成要因(価格に影響する要因)を比較することで、ライバルマンションがいくらだったのなら、対象不動産はいくらくらいが適当だろう、と判断する訳です。これを『取引事例比較法』といいます。
但し、鑑定で収集するのは「成約価格」です。SUUMOやathomeなどのポータルサイトでエリアや間取りを条件として検索し表示される物件の価格は売却“希望”価格です。
ですが、変に丸まった数字を見るくらいなら、売却“希望”価格でもいいから「これ、うちと似てる」という物件を見付けて、事例として収集することをお勧めします。別の言い方をすれば、このポータルサイトに出ている価格は、不動産屋が査定価格として出して、その物件のオーナーが納得したからサイトに出ている訳です。
自分の家がいくらで査定されるか、というレベルなら、売却“希望”価格でも十分に参考になります。
成約価格の水準を把握するために参考となるサイト
さて、不動産仲介会社に依頼して無料で査定してもらいました。そして、ポータルサイトで売却“希望”価格の事例を集めて、おおよその相場は掴みました。そうすると、次の段階では、「では、実際、うちが売れるとしたらいくらくらいなのだろう？」という成約価格の相場が知りたくなりますよね。
先に触れたように、仲介会社は売却の媒介契約が欲しいために査定額を高めに出している可能性もありますし、ポータルサイトの事例は売却希望価格なので、実際の取引価格(成約価格)より高めであると推測できます。信頼できる不動産仲介会社を選ぶためにも、成約価格の相場を把握するのは大切なことだと思います。
ただ、身も蓋もないですが、成約価格は一般消費者に公開されていません。残念ながら、成約価格の水準に関しては、以下のサイト等で丸められた数字を参考にするしかありません。
●レインズマーケットインフォメーション
業者ネットワークであるREINSが、少し数字等を丸めた上で成約価格を公開しているサイトです。グラフを見てもよく分からないですが、下にスクロールすると出て来る「取引情報一覧」はある程度の参考にはなります。
●土地総合情報システム
「不動産取引価格情報検索」で出て来るリストは、価格も面積も丸められてしまっているので、正直、あまり使えません。ただ、大雑把な感覚としては掴めると思います。
以上、２つのサイトは「成約価格」の水準を一般消費者に伝えるために作成された筈なのですが、物件が特定できないのでは『取引事例比較法』が使えません。何とも中途半端な情報だと言わざるを得ません。ないよりはましだと思いますが。
マンション価格の参考となるサイト
自宅がマンションの場合、部屋まで特定して査定価格を掲載してくれているサイトがあります。
●ＩＥＳＨＩＬ（イエシル）
マンション名を入れて検索し、ヒットすれば(登録があれば)、部屋ごとの査定額が公開されています。この算出根拠は不明ながら、ここまで言い切ってくれていると参考になると思います。「新築時価格」を出してくれているのもいいですね。また、部屋の価格情報の下にある「価格推移と将来予測」も使えます。マーケットの波はかなり正しく反映されていると思います。ただ、価格をズバッと言い切ってくれるのはいいのですが、実際には結構な金額がずれて取引されているケースも見ました。あくまで参考まで。
●LIFULL HOME’S [プライスマップ]
地図からマンションを選んで、階数や専有面積等を入れれば、参考価格を出してくれます。が、幅があり過ぎて、今一つ参考になりません。上限、下限(も参考にしかなりませんが)を掴むために見るのはアリです。どうせ参考にしかならないのだから、もっとズバッと価格を出してもらいたいものです。
他にも自動査定サイトなど、マンションの査定を簡単にしてくれるサイトは沢山あります。何個か試してみて、このくらいの価格が出るんだな、と感覚を掴んでいただくのがいいと思います。
まとめ
最初にも触れましたが、自宅の売却額の査定については、業者任せにするのではなく、自分でも情報を集め、勉強をした上で、業者からの情報を取捨選択しなくてはなりません。
業者に主導権を渡さず、個別の査定額を持ってきてもらうために業者を使う、というくらいの心構えで臨んでいただきたいです。
結局、マーケットに対する見通しや、自宅の査定額について、自分なりの意見がないと、すぐにあせらせるようなことを言い、せっついてくる業者のペースに振り回されてしまいます。納得のいく売却を実現するためにも、情報を集め、不動産について勉強をしましょう。
